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按天成交！价格破成交纪录！这个小区终于出头了？
最近西妹在浏览二手网站时，发现三月份苏宁滨江壹号成交了一套房源，总价万，均价元/平！
在二手网站可以看到的记录中，苏宁滨江壹号在从年以来共成交过17套房源，最近成交的这套是有出售记录以来单价首次破4.5万的房源！
与周边住宅价格差1.6万/平，一线江景也输了，主要原因是……苏宁滨江壹号的春天终于来了吗？一直以来，苏宁滨江壹号都是让人觉得“可惜”的楼盘。地处河西中，周边就是绿博园和奥体中心；全景观阳台、可观一线江景；外观瞩目，外立面造价高。
在河西中这个寸土寸金的位置，板块价值给房子也带来了众多利好信息，但是反观苏宁滨江壹号的房价，却一直不温不火。虽然这次成交价破新高，但是再看看周边，仅一街之隔的碧瑶花园二期房价已约6万/平，一街之隔就能差1.6万/平？
从时间上来看，苏宁滨江壹号首开于年，交付于年；碧瑶花园二期的建成年代大约是-年左右。苏宁滨江壹号要更新一些。
从教育配套上来看，两个小区相差不大，初中学校配套均为南京致远初级中学，苏宁滨江壹号的小学配套为致远外国语小学乐山路分校，碧瑶花园的小学配套则是致远外国语小学分校。
学区差别不大，房龄也更新，那为什么一街之隔会有将近1.6万/平的差价呢？西妹认为可能主要有这么几点原因：
1.与扬子江大道的距离。苏宁滨江壹号距离扬子江大道更近，受到噪音影响较大。
2.户型与楼高差异。苏宁滨江壹号的设计理念比较超前，只有三栋楼，均为40层的高层。并且起步户型大，大环形窗户虽然观景视野更好，但是对于喜欢方正户型或者信风水的购房人来说接受度不高。而碧瑶花园二期起步户型小，并且为5层、7层的多层，或者9-10层的小高层，就居住舒适度上碧瑶花园更胜一筹。
除了苏宁滨江壹号，从河西3月份的成交中，还能窥见一些处在相同优质区位中，但一街之隔却存在较大房价差异的代表性小区↓
这几个小区配套相当，但一街之隔，房价差异巨大！一、招商雍华府金隅紫京府
三月份招商雍华府成交了一套.24㎡的大面积房源，成交价为万，单价元/平，和之前的成交的相似面积房源价格上基本没有差异。
招商雍华府位于河西中，现二手挂牌均价约5.8万/平，但是与招商雍华府仅一街之隔、同为品牌房企开发并且共享学校资源的金隅紫京府二手挂牌均价已达6.6万/平，房价约相差元/平！
这两个小区房价差异的原因，西妹认为有这么几点：
从开盘价格来说，两者销许均价差异本就较大。金隅紫京府于年开盘，销许均价4.5万/平，招商雍华府最后一次开盘是年，开盘价格2.6万/平。
从得房率与户型来说，金隅紫京府实用性更高。金隅紫京府小区整体得房率近90%（含附赠面积），招商雍华府得房率约75-76%，同样是90平米左右的户型，金隅紫京府可以做小三房，招商雍华府只能做大两房。
除此之外，小区环境和内部设置也有一些差异。金隅紫京府在交付时，小区环境当时得到了一致的好评，并且小区内完全是人车分流，不设置路面停车位；招商雍华府是中心花园式停车，小区边上设置了路面停车位。
（金隅紫京府）
二、奥体新城海棠园滨江奥城静思苑
奥体新城海棠园本月成交了一套.74㎡的大面积房源，成交价万，均价元/平，海棠园与周边的滨江奥城静思苑也是很典型的一街之隔，房价差异大的代表。
静思苑二手挂牌均价为4元/平，与海棠园相差1.3万/平！
滨江奥城静思苑与海棠园的中学教育配套一致，均为中华中学上新河初中，但海棠园的小学配套为金陵中学实验小学，静思苑为中华中学附属小学。海棠园的学校配套更胜一筹。
除了学校配套稍有不同之外，造成两者房价差异的还有这几个原因：
从交付时间与维护差异上来看，滨江奥城目前三个小区基本在、年左右交付，距离现在已有12年左右，从小区内部实景来看，比较破旧，整体维护一般。海棠园为年交付，但是内部维护很好，外立面依然很新。
（奥体新城海棠园）
更重要的是，奥体的品牌认同度很高。奥体新城系列住宅在老河西人心里地位还是很重的，奥体开发的这一系列楼盘品质都很好，小区内部环境优美，绿化率非常高，宜居性强，物业也是奥体自有物业。而滨江奥城知名度相对较低，并且静思苑显示是街道办事处代管物业，小区和物业品牌都较弱。
（滨江奥城静思苑）
三、星雨华府万达西地
星雨华府在三月份成交了一套.82的房源，成交价万，均价元/平。星雨华府位于河西万达商圈中，其与旁边的万达西地价格也存在较大的价格差异。
星雨华府二手挂牌均价约5.6万/平，而一街之隔的万达西地二手挂牌均价约4.7万，约相差元/平！
星雨华府和万达西地属同处万达商圈，学校配套都为陶行知小学+陶行知中学，其它板块配套也基本共享。小区环境与周边环境是造成两小区房价差异的主要原因。
星雨华府是带有高端住宅的基因的，小区品质很高，环境也很优美。小区绿化率高达50%，内部的配套也显示出了高端住宅的特质：打造园林景观，有景观中轴，大瀑布群……环境绝佳。并且小区为雨润物业，管理维护都相对较好。
（星雨华府）
而万达西地小区环境相对较弱，之前万达西地的物业为远宏物业，管理和小区环境都很糟糕，后更换为万科物业后稍有所改善。并且小区靠近万达商业体，旁边就是商业街，噪音影响会相对更大一些。
写在最后：
从以上这几组小区来看，西妹发现，位置相邻的情况下，可能会影响小区房价的因素大概有这么几个：
1.学校配套差异。有的小区一街之隔可能就代表学校资源的不同。
2.开盘价格差异。同一地块中，本身的开盘价格也会影响之后的房价走向。
3.品牌房企品牌物业。房企和物业品牌会提高小区的溢价能力。
4.户型得房率面积段。户型方正、得房率高、可选择面积段多的小区会更吸引购房人的目光。
5.小区环境。对于交付时间比较长的小区来说，小区的品质与环境保持也会产生差异。
影响房价的因素很多，学区、居住氛围、房龄或者是户型，都会影响小区后续的涨幅。但是，二手房价也不能成为评价一个小区的唯一标准，二手房价稍低的小区很多方面都可圈可点，不同价位的二手房所针对的人群都有差别。对于买房自住的人来说，适合自己的就是最好的。
你还知道哪些位置相似，但是房价却差异巨大的小区吗？如果是你，你会怎么选呢？在评论区和西妹一起讨论一下吧~
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